Każda, nabywająca daną nieruchomość osoba, z całą pewnością podczas procesu przeprowadzania wspomnianej transakcji, zetknęła się z instytucją Ksiąg Wieczystych. Niemniej jednak, jeśli jak do tej pory nie mieliśmy okazji do zakupu danej nieruchomości, a o przedsięwzięciu takich właśnie kroków myślimy poważnie, warto, byśmy w pierwszej kolejności poznali zasady rządzące właśnie Księgami Wieczystymi. Czym więc są wspomniane Księgi Wieczyste? W jakim celu będą nam one potrzebne? Co znajdziemy w Księdze Wieczystej konkretnej nieruchomości? Gdzie uzyskamy dostęp do interesujących nas dokumentów? Ile, i w czy w ogóle, zapłacić zmuszeni będziemy by uzyskać wgląd do danej Księgi Wieczystej? Na te, oraz szereg innych, związanych z instytucją Księgi Wieczystej pytań, postaramy się udzielić Państwu konkretnych odpowiedzi w poniższym artykule.

 

 

Księgi wieczyste to nic innego, jak tylko rejestr publiczny obrazujący stan prawny danej nieruchomości. Dzięki Księgom wieczystym mamy więc możliwość uzyskania wiarygodnych, w 100% pewnych informacji o tym, komu i jakie prawa przysługują w związku z daną nieruchomością.

Ustanowiona dnia 6 lipca 1982 roku ustawa o księgach wieczystych i hipotece, stanowi dokument regulujący ustrój ksiąg wieczystych w Polsce. Kwestie szczegółowe reguluje natomiast rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 roku w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów. W Polsce, od 1991 roku Księgi wieczyste prowadzone są przez konkretne wydziały ksiąg wieczystych w sądach rejonowych właściwych według miejsca położenia danej nieruchomości. Warto dodać, iż Księgi wieczyste stanowią dokumenty prowadzone dla nieruchomości, nie zaś dla ich właścicieli. W praktyce oznacza to więc, iż jedna osoba może figurować w roli właściciela w kilku księgach wieczystych, zaś samo prawo własności koniecznie powinno być wykazane tylko i wyłącznie w jednej księdze wieczystej.

 

 

Z racji na fakt, iż Księgi wieczyste stanowią rodzaj dokumentów jawnych, toteż wglądu do interesującej nas Księgi wieczystej dokonać możemy w pełni bezpłatnie w sekretariacie wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego odpowiedniego dla miejsca położenia danej nieruchomości. Warto jednak dodać, iż podczas wykonywania omawianej czynności może towarzyszyć nam pracownik sądu. Naturalnie niemożliwe jest wyniesienie Księgi wieczystej poza czytelnię, niemniej – po uprzednim wniesieniu wniosku do wspomnianego powyżej sądu – istnieje możliwość uzyskania interesującego nas odpisu, po uprzednim wniesieniu stosownej opłaty.

 

 

Jak każdy dokument użyteczności publicznej, Księgi wieczyste prowadzone są według ściśle określonych reguł. Omawiane rejestry publiczne złożone są zatem z czterech działów, z czego pierwszy z nich podzielony został dodatkowo na dwie części.

 

 

W pierwszej części działu pierwszego „Oznaczenie nieruchomości” znajdziemy informacje dotyczące między innymi konkretnego oznaczenia danej nieruchomości (położenia, powierzchni, licznie oraz oznaczeniu numerycznym działek, a także – w przypadku lokalu – dane dotyczące pomieszczeń. Warto dodać, iż możliwa jest sytuacja, w której to dokonamy odkrycia rozbieżności pomiędzy danymi zamieszczonymi w tym rozdziale Księgi wieczystej, a stanem faktycznym interesującej nas nieruchomości. Dlaczego? Otóż dany wpis w księdze wieczystej umieszczany jest na wniosek, oraz po uiszczeniu stosownej opłaty. Co zrobić w takiej sytuacji? Przede wszystkim w pierwszej kolejności powinniśmy się zwrócić z prośbą do właściciela o wyjaśnienie zaistniałej sytuacji, zaś za jego pośrednictwem wprost do organu zajmującego się prowadzeniem ewidencji gruntów.

 

 

Druga część działu I to dział o nazwie „Spis praw związanych z własnością”. W tej części Księgi wieczystej znajdziemy informacje odnoszące się do praw, jakie to przysługują właścicielowi konkretnej nieruchomości.

 

 

W dziale II figurować powinna osoba uznana za prawnego właściciela danej nieruchomości. Znajdziemy tu więc imiona oraz nazwisko właściciela nieruchomości, imion rodziców lub też – w wypadku osób fizycznych - numeru PESEL. Dla innych podmiotów przewidziano natomiast umieszczenie informacji dotyczącej nazwy oraz numeru REGONU. 

 

Warto jednak zauważyć, iż podczas odczytywania Księgi wieczystej może dojść do sytuacji, w której to stwierdzimy, że nasz kontrahent, podający się za właściciela nieruchomości, nie został odnotowany, jako właściciel w Księdze wieczystej. Co zrobić w takiej sytuacji? Przede wszystkim zachować zarówno spokój, jak i czujność. Brak umieszczenia danych wspomnianego kontrahenta wcale nie musi oznaczać, iż w istocie nie jest on właścicielem nieruchomości. Do takowej sytuacji dojść może bowiem z kilku powodów. Po pierwsze na dokonanie wpisu w Księdze wieczystej (po uprzednim złożeniu wniosku) czekać możemy nawet przez okres kilku miesięcy. Być może więc sprzedający dokonał złożenia wniosku, zaś w chwili sprawdzania przez nas Księgi wieczystej, nie został on w niej jeszcze umieszczony. Naturalnie nie należy jednak pozostawić sprawy domniemaniom. We wspomnianym powyżej przypadku, aby utwierdzić się co do słuszności założenia, w Księdze wieczystej, a dokładniej w dziele II, odnajdziemy wzmiankę o złożeniu wniosku. Niemniej jednak wzmianka ta nie będzie zawierała informacji, czego dotyczył dany wniosek. W celu ustalenia jego treści należy więc dokładnie przyjrzeć się dokumentom Księgi wieczystej oraz innym dokumentom dołączonym do wniosku. Prawo do tego typu działań ma przede wszystkim właściciel nieruchomości jak również notariusz.

 

 

W trzecim dziale Księgi wieczystej znajdziemy między innymi informacje dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (wyjątek stanowią tu hipoteki), ograniczeń dotyczących rozporządzania nieruchomością lub też użytkowaniem wieczystym, jak również prawa osobiste i roszczenia ciążące na danej nieruchomości (w tym przypadku również za wyjątek roszczeń uznać należy hipoteki). W praktyce oznacza to więc, iż dział II Księgi wieczystej poświęcony został na informacje dotyczące na przykład dzierżawy czy też roszczenia osób trzecich wynikających przykładowo z zawarcia umowy przedwstępnej bądź prawa pierwokupu. W praktyce z zawartych tu danych dowiedzieć możemy się na przykład czy interesując nas nieruchomość nie została obciążona prawem do dożywotniego mieszkania na rzecz osoby trzeciej lub też czy aby nie ciążą na niej dodatkowe roszczenia. Warto dodać, iż wpisów do tej części Księgi wieczystej dokonywać mogą urzędy.

 

 

W dziale IV Księgi wieczystej odnajdziemy dane dotyczące hipoteki. Wspomniane hipoteki stanowią naturalnie jedno z zabezpieczeń wierzytelności, takich jak między innymi kredyty udzielane przez bank właścicielowi nieruchomości. Znajdziemy tu więc dokładne informacje dotyczące wysokości, rodzaju waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa jak również innych właściwości ustanowionej na nieruchomości hipoteki.

 

 

Choć omówiona powyżej struktura Księgi wieczystej wydawać może się przejrzysta i łatwo dostępna, to jedna w praktyce jej właściwe odczytanie stanowić może dla nas nie lada problem. Jak w takim razie przystąpić należy do prawidłowego odczytywania interesującej nas Księgi wieczystej? Otóż w pierwszej kolejności należy ustalić numer wspomnianej Księgi wieczystej. Warto dodać, iż takowy poprzedzony może zostać skrótem KW. Sprawdzanie samej Księgi rozpoczynamy nie od pierwsze, lecz od ostatniego, a więc IV działu Księgi Wieczystej. Tutaj bowiem, jak już zostało to opisane, znajdziemy informacje dotyczące obciążeń nieruchomości, a dokładnie rzecz ujmując – hipoteki. Następnie przejść należy do działu III omawiającego ewentualne prawa i roszczenia przysługujące innym od właściciela, podmiotom. Po przestudiowaniu tej części Księgi wieczystej sprawdzić należy dział II (dane właściciela, prawa) oraz dział I (informacje o nieruchomości).